주택관리사 시험가이드


주택관리사는 공동주택관리령에 의한 자격시험에 합격하고 자격증을 취득하여, 공동주택의 운영 ·관리 등의 업무를 담당하는 직종을 의미한다. 아파트 등 공동주택관리의 전문화와 효율화를 위해 도입된 제도로 1989년 11월 제1차 시험을 거쳐 1990년부터 시행되었으며, 주택관리사보와 주택관리사로 나누어져 있다.

주택관리사보는 건설교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시.도지사로부터 합격증서를 교부받은자를 의미하며, 주택관리사는 주택관리사자격시험에 합격하고, 대통령령이 정하는 주택관련실무경력, 그밖에 주택관련 경력을 갖춘자로서 시.도지사로부터 주택관리사의 자격증을 교부 받은 자를 의미한다.

주택건설촉진법·공동주택관리령에 의하면 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 공동주택의 입자의 권익을 보호하기 위하여 공동주택의 관리주체는 주택관리사 또는 주택관리사보를 관리책임자로 두도록 하고 있다.

주택관리사(보)는 공동주택의 운영.관리.유지.보수 등을 실시하고 이에 필요한 경비를 관리하며, 공동주택의 공
용부분과 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지.관리 및 안전관리를 실시하고 있다.

또한 공동주택단지안의 경비와 쓰레기수거 등 청소업무를 수행하고 관리비 및 사용료의 징수와 공과금을 납부대 행하며 장기수선에 대비한 장기수선 충당금의 징수 및 적립, 공동주택관리업무의 홍보와 입주민의 지도계몽 활동도 하고 있다.

기타 공동주택단지의 무단점유행위를 방지하고 공동주택단지안의 질서문란행위 등을 방지하기 위한 조치를 강구하며 공동주택 단지 안에서 발생한 안전하고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치를 강구하며 입주민이
안심하고 생활할 수 있도록 하는 주택관리서비스 분야의 전문라 할 수 있다.
주택관리사 주요업무
공동주택 즉 아파트의 공용부분과 입주자 공동소유인
부대시설 및 복리시설의 유지·보수와 안전관리를 하는 업무를 합니다.

- 행정관리
회계관리(예산편성 및 집행결산/금전출납/관리비 산정 및 징수/공과금 납무/회계상의 기록유지/물품구입/세무관리), 사무관리(문서의 작성과 보관), 인사관리(행정인력 및 기술인력의 채용ㆍ훈련ㆍ보상ㆍ통솔ㆍ감독), 입주자관리(입주장들의 요구ㆍ희망사항의 파악 및 해결/입주자의 실태파악 입주자간의 친목 및 유대강화), 홍보관리(회보발간), 복지시설관리(노인정ㆍ놀이터관리 및 청소ㆍ경비)

- 기술관리
환경관리(조경사업/청소관리/위생관리/방역사업/수질관리), 건물관리(건물의 유지ㆍ보수ㆍ개선관리로 주택 의 가치를 유지하여 입주자의 재산 보호), 안전관리(건축물설비 또는 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치/안전장치 및 보호구설비/소화설비/유해방지시설의 정기점검/안전교육/피난훈련/소방ㆍ보안경비), 설비관리(전기설비/난방설비/급ㆍ배수설비/위생설비/가스설비/승강설비)
법적 배치 근거
  1. 주택관리업자·입주자대표회의(자치관리에 한함) 또는 임대사업자(『임대주택법』제2조제4호의 규정에 의한 "임대사업자"를 말함)는 공동주택의 관리사무소장으로 주택관리사 또는 주택관리사보를 배치하여야 한다.
    • 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보
    • 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사(근거 규정 : 주택법 제55조제1항 및 동 시행령 제72조)
  2. 주택법 제43조제1항 및 동 시행령 제48조에 의거 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택에 배치한다.
    • 300세대 이상의 공동주택
    • 150세대 이상으로서 승강기가 설치되어 있거나, 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택
주택관리사 인정경력
  1. 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 관리사무소장으로서의 근무경력 3년이상
  2. 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택관리기구의 직원 또는 법 제53조의 규정에 의한 주택관리사업자의 직원으로서 주태관리업무에 종사경력 5년 이상
  3. 대한주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에 종사 경력 5년 이상
  4. 공무원으로서 주택관련 지도.감독 및 인.허가 업무 등에 종사 경력 5년 이상
  5. 법 제81조의제2항의 규정에 의한 주택관리사단체와 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택 관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택관련업무에 조상한 경력 5년 이상
  6. 제1항 내지 제5항의 경력을 합산한 기간 5년 이상
주택관리사 자격시험 도입
  • 1987.12. 4 주택관리사제도 도입
  • 1989. 9. 5 공동주택관리령 개정에 의하여 주택관리사제도 시행근거 마련
  • 1990. 3.11 주택관리사(보) 제1회 자격시험 실시 (약 45,000명 응시)
시험과목
1차과목 : 민법총칙,회계원리, 공동주택시설개론
2차과목 : 주택관리관계법규, 주택관리실무시설관리
※ 공동주택시설개론 목구조·철골구조·특수구조를 제외한 일반 건축구조와 공기조화·냉동설비를 제외한 건축설비 개론 및 장기수선계획 수립 등을 위한 건축적산을 포함한다.
※ 주택관리관계법규 주택법·임대주택법·건축법·소방법*·승강기제조및관리에관한 법률·전기사업법시설물의안전관리에관한특별법·민법(물권·채권)·집합건물의소유및관리에관한법률중주택관리에 관련되는 규정
※ 주택관리실무시설관리 환경관리·공동주택회계관리·입주자관리·대외업무, 사무·인사관리, 안전·방재관리 및 리모델링 등
※ 주택관리관계법규의 소방법소방기본법, 소방시설설치유지및안전관리에 관한법률로 대체
합격자 결정방법
  • 1차 시험 : 매 과목 40점(100점만점)이상이고 평균 60점이상인 자
  • 2차 시험 : 1차시험 합격한 자로서 매과목 40점(100점만점)이상이고 평균 60점이상인 자 ※ 1차 시험에 불합격한 자의 2차 시험은 무효로 처리됩니다.
궁금사항 체크하기
- 주택관리사 시험제도가 바뀐다는데? ◇ 2006년 2월 24일 주택법시행령 개정과 더불어 제9회 시험(2006년)부터 다음과 같이 변경됩니다.
  • 시험시행 : 주택공사에서 주택관리사보자격시험 위탁시행(건설교통부 고시 제2006-112호)
  • 시험주기 : 매2년마다 1회 시행에서 매년 1회 시행으로 변경
  • 시험방법 : 제1차 및 2차 시험의 시간을 구분하여 같은 날 시
  • 시험문항 : 과목당 시험문항수를 25문항에서 40문항으로 확대시행
◇ 2006년 10월 주택법시행령 일부 개정안
  • 제1차 시험
    1. “민법총칙”을 “민법(총칙·물권·채권)”으로 한다.
    2. 공동주택시설개론 : 목구조·특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조, 공기조화·냉동설비·홈네트워크를 포함한 건축설비개론 및 장기수선계획 수립 등을 위한 건축적산을 포함한다.
  • 제2차 시험
    1. 주택관리 관계법규 중 “소방법”을 「소방기본법」·「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 로 하고 “민법(물권·채권)”을 「도시 및 주거환경정비법」·「도시재정비 촉진을 위한 특별법」으로 한다.
    2. 공동주택관리실무중 “입주자관리”를 “입주자관리(공동주거관리이론을 포함한다)”로 한다.
창업 할 경우
주택관리사(보)가 합동사무소를 설립, 행정업무, 기능업무, 보조관리업무 사원 등을 고용위탁 관리할 수 있다. 또한 주택관리업 개인회사도 설립해 운영할 수 있다.
취업할 경우
중·대규모 공동주택단지의 관리사무소장, 소규모 공동주택의 관리사무소장, 주택관련업체의 직원, 관리책임자의 보조자 등으로 취업할 수 있다. 향후 300세대 이상의 주택에서는 의무적으로 주택관리사(보) 자격증이 있어야 관리소장직을 할 수 있고, 국가적 지원 차원에서 아파트가 점점 많아지고 있는 시점에서 관리소장의 수요는 점점 늘어날 전망이다.
  1. 공동주택, 아파트 관리소장으로 진출
  2. 아파트 단지 관리사무소의 행정관리자로 취업
  3. 주택관리업 등록업체에 진출
  4. 주택관리법인 참여(현재 추진 진행중)
  5. 주택건설업체의 관리부 또는 행정관리자로 참여
  6. 대한주택공사, 지방공사의 중견 간부사원으로 취업
  7. 주택관리 전문 공무원으로 진출
  8. 일반 기업체 및 건설업체의 부동산 관련 업무팀의 중견 담당자로 취업
  9. 대형건물 관리사무소 및 공공건물 관리책책임자로 취업
  10. 공동주택 또는 건물관리 용역업체의 창업 또는 중견간부 취업(경비, 보수, 조경, 설비, 방재등)
주택관리사(보) 등 전문자격증의 선호 및 수요
앞에서 살펴본 바와 같이 일정규모 이상의 공동주택 및 아파트 단지에서는 주택관리사(보)를 의무적으로 관리책임자로 선임하도록 강제규정으로 정해져 있고, 또한
  • 매년 30만쌍 이상의 신혼부부 및 핵가족화로 인해 수십 만호의 주택건설 수요증가
  • 주택의 노후화 및 주택 재개발 사업으로 공동주택의 단지화 및 고층화의 가속
  • 단독주택 거주자의 공동주택, 아파트의 선호로 인한 이주현상 심화
  • 평생직장 개념의 상실 및 직업의 불안에 따른 전문자격증(주택관리사, 공인중개사, 감정평가사 등) 선호급증
  • 노후대책(정년퇴직, 명퇴 등 고령실업자 급증) 및 젊은 층 및 여성층의 자격증 취득 선호 등을 살펴볼 때 매 시험마다 선발인원 증가를 예상할 수 있다.

- 주택관리사 등의 법적 배치 근거
공동주택의 관리주체는 법 제72조의 규정에 의하여 다음 각호의 구분에 따라 주택관리사 또는 주택관리 사보를 관리책임자로 두어야 합니다.

⑴ 500세대 미만(중앙집중식 난방방식 또는 승강기가 설치된 경우에는 300세대 미만)의 주택
:주택관리사보 또는 주택관리사
⑵ 500세대 이상(중앙집중식 난방방식 또는 승강기가 설치된 경우에는 300세대 이상)의 공동주택

- 주택관리사 주택관리제도의 원만한 시행과 기존관리사무소장 등에 대한 잠정조치상 건설교통부장관이 정하는 요건에 해당하는 자는 주택관리사(보)에 갈음하여 1996년 12월 31일까지만 관리책임자로서 근무할 수 있습니다. 따라서 1997년 1월 1일부터는 모든 공동주택에 주택관리사(보)의 완전 채용 의무화가 실시됩니다.

- 1997년 초에 행정쇄신위원회에서 300세대미만의 공동주택에 관하여는 의무관리제를 폐지하겠다는 방향으로 제도개혁을 추진하였으나 건설교통부와 주택관리사협회측의 반론에 부딪쳐 제도개혁을 무기한 유보하기로 결정하였습니다
    ◆ 임대아파트 주택관리사 의무배치에 관한 법률 규정
    • 제안경위
    • 2005년 6월 13일 김양수 의원 등 14인이 발의하여 2005년 6월 14일자로 우리 위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 7월 18일 김정훈 의원 등 18인이 발의하여 2005년 7월 19일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 8월 31일 이혜훈 의원 등 16인이 발의하여 2005년 9월 2일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 9월 1일 김양수 의원 등 13인이 발의하여 2005년 9월 2일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 9월 15일 김동철 의원 등 10인이 발의하여 2005년 9월 16일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 9월 20일 이호웅 의원 등 144인이 발의하여 2005년 9월 22일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안, 2005년 9월 21일 이상열 의원 등 13인이 발의하여 2005년 9월 22일자로 건설교통위원회에 회부된 주택법 일부개정법률안을 심의한 결과, 이들 7건의 법률안을 각각 본회의에 부의하지 아니하고 1개의 법안으로 통합하여 위원회 대안으로 제안하기로 함.
    • 개정이유
    • 국민의 주거생활의 안정을 위하여 분양가상한제 적용대상을 공공택지에서 공급되는 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 등에까지 확대하고, 분양가격 공시항목 및 공시대상을 확대하고자 함.
      또한, 분양가상한제로 저렴하게 공급되는 주택에 대한 투기수요를 억제하기 위하여 주택의 규모별로 분양가상한제 적용주택 등에 대한 전매제한기간을 연장하고, 공공택지 내 주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 투기과열지구 내 공공택지 중에서 주택공영개발 지구를 지정하여 공공기관이 직접 주택을 건설·공급하고자 함.

      점차 증가하는 공동주택의 관리를 효율적·합리적으로 수행하기 위하여 입주자대표회의의 구성기간을 현행 1월 이내에서 3월 이내로 연장하고, 입주자 및 사용자의 관리규약 작성을 의무화하며, 임의설치기구인 공동주택관리분쟁조정위원회를 의무설치기구로 변경하고자 함.

      또한, 임대사업자도 일정한 기준 이상의 공동주택인 경우에는 주택관리사 또는 주택관리사보를 공동주택의 관리사무소장으로 배치하도록 하고, 공동주택의 관리사무소장은 업무집행에 사용할 직인을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 하며, 공동주택의 관리사무소장으로 배치되기로 결정된 주택관리사 등에 대하여 시·도지사가 교육을 시행하고자 함.

      주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택에 대하여 주택채권입찰제를 도입하는 대신 종전의 택지채권입찰 제도를 삭제하도록 하고, 분양권 전매행위에 대한 벌칙적용 대상에 주택공영개발 지구에서 공공이 건설·공급하는 주택을 포함하고자 함.
    • 주요내용
      1. 분양가상한제 적용대상을 공공택지에서 공급되는 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 및 사용검사가 완료된 후 입주자를 모집하는 후분양 주택까지 확대 적용함(제38조의2제1항).
      2. 분양가격의 공시항목을 현행 5개 항목에서 7개 항목으로 확대하고, 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택에 대하여는 택지비 및 택지매입원가를 공시하도록 함(제38조의2제2항).
      3. 주택의 규모별로 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한기간을 연장함(제41조의2).
      4. 주택에 대한 투기가 우려되거나 공공택지내 주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 필요한 경우에는 투기과열지구내 공공택지 중에서 주택공영개발지구를 지정하여 공공기관이 직접 주택을 건설·공급하도록 함(제41조의3).
      5. 입주자가 사업주체로부터 위탁관리 또는 자치관리의 요구를 받은 때에 입주자대표회의를 구성하여야 하는 기간을 현행 1월 이내에서 3월 이내로 연장함(제43조제3항).
      6. 입주자 및 사용자가 관리규약 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 의무화함(제44조제2항).
      7. 임의설치기구인 공동주택관리분쟁조정위원회를 의무설치기구로 변경함(제52조제1항).
      8. 주택관리업자 또는 입주자대표회의 외에 임대사업자도 대통령령이 정하는 바에 따라 주택관리사 또는 주택관리사보를 공동주택의 관리사무소장으로 배치하도록 함(제55조제1항).
      9. 공동주택의 관리사무소장은 업무집행에 사용할 직인을 시장·군수·구청장에게 신고하고, 업무집행 시에는 반드시 신고한 직인을 사용하도록 함(제55조제4항).
      10. 공동주택의 관리사무소장으로 배치되기로 결정된 주택관리사 등에게 시·도지사로부터 주택관리에 관한 교육을 시행하도록 함(제58조).
      11. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급받은 자가 국민주택채권을 매입하여야 하는 의무를 삭제함(제68조).
      12. 사업장 검사 7일 전까지 검사일시, 검사이유 및 검사내용 등에 대한 검사계획을 피검사자에게 통지하도록 함(제90조제2항).
      13. 분양권 전매행위에 대한 벌칙적용 대상에 분양가상한제 적용주택과 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 않고 공공기관이 건설·공급하는 공동주택의 입주자로 선정된 지위를 포함하도록 함(제96조).
응시자 및 합격자 현황
회차 시행년도 합격자 결정 응시자수 합격자수 합 격 률
제 15 회 1차 : 2012년 7월 15일
2차 : 2012년 9월 23일
절대평가 1차 : 14,701명
1차 : 1,633명  
제 14 회 1차 : 2011년 7월 17일
2차 : 2011년 9월 25일
절대평가 1차 : 17,238명
2차 : 3,608명
1차 : 2,915명
2차 : 3,385명
 
제 13 회 2010년 9월19일 절대평가 15,054 명 2,698 명 17.92%
제 12 회 2009년 9월20일 절대평가 15,261 명 3,450 명 22.6%
제 11 회 2008년 9월 7일 절대평가 14,303 명 2,511 명 17.6%
제 10 회 2007년 10월 21일 절대평가 17,145명 1,222명 7.13%
제 9 회 2006년 11월 26일 절대평가 25,794 명 4,027 명 15.6%
제 8 회 2004년 11월 21일 절대평가 18,404 명 3,637 명 19.8%
제 7 회 2002년 11월 7일 절대평가 14,852 명 1,962 명 13.2%
제 6 회 2000년 11월 19일 절대평가 30,123 명 3,094 명 10.3%
제 5 회 1998년 11월 22일 상대평가 43,000 명 6,200 명 14.4%
제 4 회 1996년 11월 24일 상대평가 59,354 명 2,740 명 4.6%
제 3 회 1994년 11월 20일 절대평가 37,667 명 2,493 명 6.6%
제 2 회 1992년 11월 22일 상대평가 11,061 명 1,910 명 17.3%
제 1 회 1990년 3월 1일 상대평가 34,045 명 2,347 명 6.9%
* 1회~8회 시험까지 2년에 1회씩 격년제로 실시되었으나, 2006년부터 매년 1회 시험 실시
제7회 주택관리사 성별/지역별 합격자 현황
시· 도 접수자 응시자 최종합격자 제1차시험 합격자
남자 여자 남자 여자 남자 여자 남자 여자
21,008 18,279 2,729 14,852 12,892 1,960 1,962 1,629 333 1,324 1,106 218
서울 4,748 4,281 467 3,305 2,985 320 524 466 58 315 284 31
부산 1,623 1,452 171 1,220 1,087 133 146 129 17 100 86 14
대구 1,104 919 185 799 659 140 126 96 30 70 55 15
인천 933 802 131 686 591 95 80 59 21 44 36 8
광주 1,061 848 213 754 599 155 114 81 33 63 45 18
대전 687 602 85 498 440 58 67 61 6 39 32 7
울산 438 358 80 333 271 62 46 32 14 27 21 6
경기 4,634 4,053 581 3,199 2,794 405 423 352 71 273 219 54
강원 745 645 100 493 422 71 52 43 9 48 40 8
충북 590 527 63 403 354 49 33 28 5 35 29 6
충남 549 482 67 379 334 45 46 40 6 42 37 5
전북 986 801 185 750 610 140 92 69 23 80 55 25
전남 767 628 139 515 407 108 49 34 15 33 25 8
경북 922 795 127 676 586 90 63 50 13 60 52 8
경남 1,072 957 115 732 658 74 91 81 10 80 76 4
제주 149 129 20 110 95 15 10 8 2 15 14 1
제7회 주택관리사 연령별/지역별 합격자 현황
시· 도 30세 미만 30세~39세 40세~49세 50세~59세 60세이상
남자 여자 남자 여자 남자 여자 남자 여자 남자 여자 남자 여자
1,962 1,629 333 123 68 55 760 569 191 756 670 86 304 303 1 19 19 -
서울 524 466 58 28 19 9 174 143 31 197 179 18 124 124 - 1 1 -
부산 146 129 17 9 4 5 46 40 6 56 50 6 30 30 - 5 5 -
대구 126 96 30 13 4 9 49 35 14 51 44 7 13 13 - - - -
인천 80 59 21 3 1 2 31 17 14 35 30 5 10 10 - 1 1 -
광주 114 81 33 10 2 8 60 39 21 34 30 4 8 8 - 2 2 -
대전 67 61 6 2 1 1 23 18 5 26 26 - 13 13 - 3 3 -
울산 46 32 14 5 5 - 30 16 14 9 9 - 1 1 - 1 1 -
경기 423 352 71 12 9 3 144 106 38 202 173 29 62 61 1 3 3 -
강원 52 43 9 4 2 2 22 17 5 23 21 2 3 3 - - - -
충북 33 28 5 3 2 1 16 14 2 12 10 2 2 2 - - - -
충남 46 40 6 1 - 1 20 16 4 22 21 1 3 3 - - - -
전북 92 69 23 11 6 5 48 35 13 21 16 5 11 11 - 1 1 -
전남 49 34 15 7 3 4 23 15 8 17 14 3 2 2 - - - -
경북 63 50 13 7 3 4 25 18 7 18 16 2 11 11 - 2 2 -
경남 91 81 10 8 7 1 41 34 7 31 29 2 11 11 - - - -
제주 10 8 2 - - - 8 6 2 2 2 - - - - - - -
1566.3988
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